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聂梅生:及时放松限制政策 完善房地产金融链条
日期:2018年8月11日 浏览[]

近来,国家统计局发布的“2014年1-8月份全国房地产开发和出售状况”和“2014年8月份70个大中城市住所出售价格变化状况”显现,1-8月我国商品房出售面积约6.5亿平方米,同比下降8.3%;到8月末,商品房待售面积约5.6亿平方米,比7月末增加930万平方米;70个大中城市中,新建商品住所(不含保障性住宅)价格下降的城市有68个,仅有温州(楼盘)相等、厦门(楼盘)上涨。种种痕迹表明,我国房地产商场仍在进一步下探和调整。一起,从8月份部分城市撤销限购,到近期首套房贷再现松动痕迹,人们关于房地产方针的放松充溢等待。


其时,我国经济面对经济增速下行和结构性转型压力。依据我国金融四十人论坛内部课题“我国金融系统性风险与宏观审慎监管”研究成果,房地产职业是社会经济开展的支柱职业,与银行、影子银行和土地财务等许多范畴相关联,房地产商场下行很可能成为金融系统性风险的触发点。


在近期举行的我国金融四十人论坛内部研讨会上,与会嘉宾环绕以上问题进行了深化的讨论。经作者审阅和主办方同意,《21世纪经济报导》本期刊登华远地产(600743,股吧)董事长任志强的主题讲演,以及全国工商联房地产商会创会会长聂梅生的点评讲话,以飨读者。


我国金融四十人论坛特邀嘉宾 聂梅生,我以为房地产最风险的时候现已过去了。本年两会前后比较风险,那时候房地产各项目标呈现了跳崖式下降。但其时我们都没看清局势,所以也没有出台相关方针。现在从增速下降开展到了负增加,可是负增加区开端安稳,估计四季度会陡峭下来。


限制方针应及时放松,我以为,如果早一个季度解除限购,房地产局势会好得多。由于限购、限贷、限售、限价这“四限”方针是在房价急剧增加时期出台的,不适用于其时房地产和经济下行时期。如果一季度没有过紧缩短房地产信贷,整个房地产商场就不会呈现跳崖式下行。对刚需部分来说,不只没有康复到正常中性的利率水平,反而上浮了典当借款利率。所以从数据能够看出,个人典当借款增速下降太快,开发商资金回笼慢,造成了许多问题。除自住需求外,改进性需求也不该该被镇压。


我以为房地产商场很可能会持续负增加一段时期,即房价和出售额、出售量持续负增加。但随着调控方针的逐步放松,房价会回到接近于零增加,或稍好一点的局势。从长时间来看,考虑城镇化、人口活动、需求和房屋折旧等要素,未来十年至十五年,房地产业仍将有足够需求。


房市持续低迷 对经济构成负拉动,在经济换挡期,房地产能起到安稳经济的效果。但现在,从各项数据来看,房地产对经济构成的是负拉动影响。固定财物出资同比增速从1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%,为13年来最低。一般以为,房地产出资增速下降至18%,经济就会出问题,但现在现已下降到13.2%,对经济负拉动效果太大。房价的双控目标是,增速不能高于GDP增速,不能高于人均收入增速。最近,华尔街日报(博客,微博)的数据显现,7月份我国70个城市房价同比增加2.43%,明显比GDP增速慢多了,且从8月份环比数据来看,十大城市房价增加悉数为负。所以我觉得房价跌落需求引起关注,要对经济低迷期做好预备,经济下行加重了房地产商场下行,房地产价格下行反过来又加重了经济下行。现在开发商资金紧张,未来出资肯定会下降,所以下一年楼市也会持续低迷。


房地产金融链条需求更多东西,我的判别是,房价不会崩盘,经济也不会硬着陆。可是我国房地产问题的根源在于:土地和金融。国家统计局数据显现,到2013年末,84个要点城市处于典当状态的土地面积为40.39万公顷,典当借款总额7.76万亿元,这7.76万亿的土地借款实际上构成了土地金融。开发商买到土地后,马上到银行典当,构成了银行7.76万亿的典当借款余额,并且这仅仅是84个城市的量,全国一共有600多个城市,这个问题不容小觑。


现在房地产商场想要走出窘境,不能仅依托改动借款方针,其实我国在整个房地产金融产业链上短少东西。美国的房地产项目从一开端就有各种不同的金融产品,开发商的自有资金只占5-10%,而我国的要求是35%乃至40%;美国的房地产在开发中期有开发借款、个人典当借款;在房地产商退出时有房地产出资信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)、财物证券化等东西。我国的房地产业在整个金融链上只要个人借款和开发贷,这是远远不够的。




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