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为租房者算笔买房账
日期:2018年8月11日 浏览[]

楼市低迷,持币观望者众,其间不少是仍在租房的年轻人。他们的苦恼不仅是房价过高无力承当,也忧虑房价跌落出手就会形成丢失。是咬牙坚持租房仍是冒险付出首付?记者就当下楼价与房租为各位年轻人算了一笔账。


买房:20年后具有房产,一边是丈母娘“没房不能结婚”的言语不绝耳旁,另一边是楼市低迷房价要跌的风闻声声不断,让不少仍在租房的年轻人陷入了究竟是买房仍是租房的困惑中。市民王先生就此问题打来电话,请记者帮助算算账。二手房专业人士以一套坐落环城四区内,面积为70平方米、总价90万元的房产为例,细心比较了买房和租房的利与弊。


在设定了房产的价值之外,为了便于核算,分析师还假定计划处理住宅问题的王先生手上有30万元左右的现金,并且每个月手头有能够自由支配的闲钱4000元,即抛开正常生活开销外的收入余额。假如直接向开发商买房的话,购房者需首付27万元,并处理公积金借款63万元(已知王先生供职单位为他交纳了足额公积金),分20年还清。根据现有的利率4.5%核算,依照等额本息核算,每月月供为3985.69元,20年利息总额为326565.86元。加上买入时付出的2%契税和2%的物业修理基金(以多层居处为例),税费共要开销3.6万元。


将上述费用算计起来,买这套房子的本钱包含现金30.6万元(含首付27万元、税费3.6万元)加上每月投入3985.69元,20年后便是956565.86元(包含借款63万元、利息326565.86万元)等于1262565.86元。换言之,20年后,王先生是以花了约126万元的价格具有了一套居处。当然,这中心也疏忽了不少经济改变的可能性,尤其在疏忽了房价上涨仍是跌落的现实状况后,20年后花126万元买套房究竟是贵了仍是廉价了咱们不得而知。重要的是,王先生当时的确有才能担负这个费用。


租房:20年后增资78.1万元,假如用相同的资金来租同一套房产的话,为便于核算,将租房人手上的30万元用作储蓄,并将每月4000元闲钱拆开,假定月租金为2000元,剩下的2000元依然用作储蓄。其间,30万元用于20次1年期的定期存款,按复利算,新存款利率为3.3%,20年后的本金利息之和为574285.2806万元(运用复利核算器核算得出),约57.4万元,减去本金,利息收入约为57.4万元-30万元=27.4万元。


此外,每月2000元仍按银行存款,每年存一次即24000元,20年共存本金48万元。20年下来,仍按3.3%的年利率的复利核算,实际上存款本金利息之和为686876.84万元,减去本金,利息收入约为68.7万元-48万元=20.7万元。归结起来,租房者依照房租不变的状况核算,20年下来花费的租房总资金为48万元,而添加的赢利为27.4万元加20.7万元等于48.1万元。简直和房租总额相同。


换言之,租房者在20年后的财物为30万元本金存款+48万元历年存款-48万元房租+27.4万元利息+20.7万元利息=78.1万元。当然,78.1万元在20年后还能不能买到一套当今126万元同面积的房产谁也不知道。更何况核算过程中咱们疏忽了最重要的房租上涨问题。要知道,近几年来,跟着城市的扩张,越来越多的人口开端向天津这样的大城市会集,房租也在随之不断添加。以和平区为例,一套70平方米的偏单户型,房租以由10年的1500元涨到了现在的2500元。假如再过20年会不会涨到4500元乃至更多?


疑问:买房租房该怎样比较,分析师表明,在这个比方傍边,买房与租房的差异在于:当投入相同的资金,20年后买房者具有了一套住宅,而租房者则手握78.1万元,因而要比较的是这套当年价值90万元的房子是否能在20年后以78.1万元买到。依照当今总价90万元核算,该房产的单价为12857元左右;若依照78.1万元核算的话,单价就需降到11157万元左右,也就是说,只有当20年后每平方米的房价下降了1700元,买房者与租房者才打了个“平手”。


当然,前边咱们也提到了,这个核算过程并不谨慎,中心疏忽了许多问题。比方房价改变、房租上涨、经济水平改变等。不过,独立经济学家谢国忠说,2014年中旬房价开端跌落,也就是说房价的跌落才刚刚开端。过去房价猛涨了十余年,依照《股市晴雨表》的理论(当然不必定适用),调整期需求继续3年至4年,2014年开端,2017年才会完结。


关于这个中长时间的调整趋势,任志强不太认同,他表明房价下降不会继续太长时间,他觉得我国的楼市没有泡沫,我国的经济还在高速增加,我国的老龄化还没有真实到来,我国还处于结婚和家庭割裂的高峰期,还有就是在我国住宅消费仅占家庭消费的8%。所以,房价下降会继续多长时间,依然是个未知数。记者认为,只要对经济发展有决心,有一点能够必定的是,20年后的房价必定会比现在要高得多,并且房租也会高得多。那么关于租房者来说,抓准房价跌落的机遇,购买心仪的房子,长时间来看依然是合算的挑选。


支招:什么人合适租房,虽然买房仍是长时间来看合算的挑选,但并非人人都有这个才能,在短期房价调整的这些年头里,租房依然是个不错的权宜之计。现在来看,合适租房的人群主要分为三类:一是初入职场的年轻人。特别是刚结业的大学生,他们经济才能不强,挑选租房尤其是合租比较合算。二是作业流动性较大的人群。假如在作业没有安稳的时分买房,一旦作业调动,呈现单位与居处间隔较远的状况,就会发生一笔不菲的交通本钱开销。三是收入不安稳的人群。假如一味盲目借款买房,一旦呈现难以还贷的状况,房产乃至有可能被银行没收。比较而言,合适买商品房的人群相对应该老练一些及置业晋级希望微弱的购房者。




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