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不动产统一登记 难点在“法外建筑”
日期:2018年8月9日 浏览[]

不动产一致注销面临三大义务:机构整合、职责整合和信息整合。目前,机构整合曾经完成,以疆土资源部牵头,包括土地、房产、农业、林业等管理部门参与的不动产注销局曾经在往年8月份成立。以后,正在推进的任务是职责的整合,触及到部门间的协调、技术规范、平台建立等等,这是一个零碎工程,远不是牵头单位——疆土部门一家就可以搞定的事情,需求中央政府主管指导亲力亲爲,近期中央试点曾经在推进这方面的任务。


目前,不动产产权信息的整合还没有提上议事日程,而笔者以为,产权信息整合的难度是最大的。关于这一点,目前讨论的最多的就是信息的联系和完整,例如土地、房产、林地和滩涂等不动产信息掌握在不同主管部门的手里,整合这些信息有协调上的难度,也有技术上的难度。例如,过来一些纸质信息的注销和目前电子信息注销的口径和规范不一;各中央自行建立独立的注销零碎,对接的难度很大;过来阅历了频繁的机构整合、职能调整、国企改制、产权转让,信息丧失成绩很严重。


但不论怎样说,“孤岛信息”之间的整合只是个技术成绩,所需求的只是工夫和人力,处理起来还不是最困难的。最大的难题是如何处置产权不明晰、不完好或存在争议的不动产注销成绩。假如在注销时略过它,仅仅注销合法修建,不动产注销“物权法定、公示公信”的根本准绳就名存实亡了,不动产一致注销的目的——明白权益归属和降低买卖本钱的目的也就落空了。


实质上,不动产产权(特别是团体不动产产权)是一个市场经济的概念。我国经济可以逾越式开展,但市场化的根底次序——不动产产权一致注销和尊重产权的理念是无法逾越的。因而,我国的不动产一致注销,要恢复和重构产权信息根底平台,特别是团体产权信息,重走修复和尊重产权理念之路。一方面,要回过头来补偿方案经济时期不注重产权注销的历史欠账;另一方面,要处理市场化变革以来因产权理念缺失和产权维护不力而发生的大面积完整产权成绩。


不动产产权不明晰、不完好,或许有争议,甚至是守法,次要是因产权买卖不合法而发生的。如爲躲避监管和买卖本钱,私下买卖不允许上市和有条件上市的不完好产权房屋,如近年来在小产权房、军产房、央产房、未房改福利房、单位自建房和集资房、未注销商品住房、工业配套宿舍等范畴普遍存在的私下买卖行爲。这类房屋产权自身就是不完好的,买卖行爲自身是守法的,如小产权房私下买卖违背《土地管理法》和《城乡规划法》,军产房私下买卖违背《军队现有住房出售管理方法》。而央产房、非房改福利房要阅历相似于房改的顺序才干上市。但目前这类房屋大多不具有上市条件。以央产房爲例,截至2011年北京已购公房总量近160万套,央产房约占40万套,其中有50%仍不具有上市条件。近年来,在楼市高利润安慰下,各地单位自建房和集资房众多,很多企事业单位违背用地规划,应用自有用地、工业用地、产业配套办公用地建立,在外部职工分配或对外出售。


但在理想中,上述不同类型房屋管理权、注销权在不同部门,与房管部门产权注销现实上平行,如小产权房的管理在疆土规划部门、军产房的管理在军队(而非中央政府)、央产房的管理在地方在京单位和中直机关、未房改福利房在国有企业和政府事业单位,而企业自建房和集资建房有的归中央政府主管部门(人事、民政等)管理,有的归企业本人管理。


上述几类房屋并没有在房管部门注销,因而这些不动产不只自身守法,私下买卖也属于守法。但由于源头管理机构分散、权利制衡不够,构成了同等于房管部门注销的现实产权,发生了监管的真空和破绽。同时,近年来房价疾速下跌,很多单位(如军队、政府机构和国企、招商引资企业)借手中划拨或截流土地,建立和销售少量住房,它们既不属于保证房范围,也脱离里商品房范围,发生了产权模糊、监管真空的所谓“第三类产权”。因而,即使这类房屋买卖后的产权情况在法律上不被认可,但在高房价影响社会波动的背景下,再加上法不责众的执行难理想,这类房屋存在现实产权。


规模最大的是小产权房。综合各研讨机构的预算,目前城镇小产权房的规模在40亿~70亿平方米,占全国城镇存量住房的比重在1/4~1/3。值得留意的是,小产权房私下守法买卖的成绩则十分严重。2011年以来,北京小产权房买卖量占市场买卖量的比重爲25%,深圳近年来小产权房买卖的规模更大,特别是去年三中全会关于个人土地流转变革的提出,安慰小产权房买卖规模大幅度攀升。


虽然国度和疆土资源部不断坚持小产权房不能转正,私下流转属合法,但小产权房并没有萎缩,反而越来越多,存量小产权房超越60%是近10年来发生的。小产权房虽然违背了土天时用规划,但其发生是不合理的土地二元制度、住房保证建立滞后、城市化补偿不彻底等一系列缘由形成。因而,小产权房是体制变革不到位的产物,其在社会上客观生活空间十分大。


不动产注销是对物权的注销,前提是这些权益必需合法、无效。关于合法类不动产,其注销不是什麼难的事情,次要是一些技术上的成绩,最难处置的是那些不合法不动产。由上剖析,不合法不动产并不单单是法律成绩,更多的是行政体制变革、国企变革、经济体制变革不到位的后果,现实产权大于法律产权、留用超越撤除,不动产范畴存在成绩最多的也就在这类房屋中,如产权纠纷、侵权、糜烂等等。2008年,我国市场化住房供应在住房存量中所占比重爲38.6%,目前也不超越50%,假如剩余50%的住房产权不弄清楚,或许持续延续过来听任或放置的处理方案,不动产注销效果难达预期。显然,这是一个迫切需求处理的成绩,需求各方拿出智慧,达成一个好的处理方案。





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