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买卖二手房不能忽视户籍问题
日期:2018年8月7日 浏览[]

【事例】为了孩子上学,祝某购买了一处学区房。可是,因为卖房人迟迟未能将户籍从该房子内迁出,祝某将卖房人刘某诉至法院。日前,法院审结了这起房子买卖合同纠纷案。祝某诉称,其与刘某签定了房子买卖合同,约好购买刘某名下的一处房产,刘某在房子过户后15日内将其户籍从该房子内迁出。可是,现在现已过户一个多月,刘某还没有迁出户籍,构成违约,应当依照合同约好向其付出相应违约金。刘某辩称,他供认没有依照约好期限迁出户口,可是因为祝某现已将其户籍迁入所购买的房子,为孩子上学购房的合同意图现已完结,他逾期迁户并未给其形成经济丢失,故不同意其诉讼请求。


法院经审理查明,刘某将其名下的房子出售给祝某,并约好于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房子内迁出。2014年3月1日,两边完结房子产权过户登记手续。次月16日,祝某将户口自原籍迁入所购房子。直至2014年6月底,刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签定的房子买卖合同中约好,如刘某未能依照约好期限迁出户口,应按房子总价款的5%向祝某付出违约金;逾期超越30日的,自逾期超越30日起,按日向祝某付出悉数已付款万分之五的违约金。庭审中,刘某提出违约金过高的抗辩。


法院经审理后以为,祝某申述具有合同依据,争议的焦点及审理的要点在于刘某的抗辩定见能否建立。首要,因为合同意图无法完结是法定合同革除事由,而非不予承当违约责任的合法抗辩事由,且处理出售房子户籍迁出手续,系刘某作为房子出卖方的附随责任,故祝某将户籍迁入所购房子内的现实不足以革除刘某逾期迁出户籍的违约责任。其次,关于刘某提出的违约金过高的抗辩,应当结合本案的实践实行状况、刘某的逾期时刻及差错程度、祝某的实践丢失及其预期利益等要素,依据公平准则,酌情予以断定。最后,法院判令刘某向祝某付出逾期处理户籍迁出违约金5万元。


【剖析】


二手房买卖过程中,两边应当对卖房人户籍迁出的时刻及逾期迁出的违约责任做出清晰约好,以免发作争议后举证困难。因为户籍迁出触及公安机关的行政管理权,故不能通过判定的方法断定卖房人迁户时刻。买房人如希望通过约好卖房人按日付出逾期迁户违约金的方法督促卖房人实行该项责任,应当合理断定违约金规范,不然,如卖房人提出违约金过高的抗辩,法院将依据法律规定予以酌减.




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