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完善房地产制度,让市场不失灵
日期:2011年2月18日 浏览[941]

  我国房地产市场供求关系受多因素影响,并且严重扭曲,如果任由这种状况发展下去,势必导致市场失灵,供求关系失去自我调整功能,从而使房地产价格严重背离价值。所以首先就要完善房地产相关制度,实现房地产市场的供求基本均衡,保持供求关系变化对房地产价格的自我修正能力,让市场不再失灵。

(一)调整土地出让政策

   土地是一种的稀缺资源,也是有限资源。政府不可能任意扩张土地来加大土地投放数量以此来控制地价。即使政府有足够的土地来投放于房地产行业,虽然加大土地投放数量对地价的调控是迅速有效的,但是由于开发商囤积土地以及消费者在市场失灵的情况下的“追涨”预期心理,它对房价的调控效果则不能迅速显现出来。因此,土地调控政策在房地产市场调节上的作用不大。那么,就要调整土地出让政策。

   一方面,要限制土地一次性出让规模,促进开发企业之间的竞争,防止区域供应的垄断格局而抬高房价。另一方面,要限制开发周期,对于未按出让合同约定开工及竣工的房地产企业,严禁其进入土地市场。如今,国务院已规定部分土地的开发建设时限原则上不得超过3年。各个地方政府应该相应制定相关的要求,防止开发周期过长而变相囤积土地,促使土地供应及时转化为房屋供应。

(二)加大普通商品住房的供给量及保障性住房供应量

   住房的供给之所以存在紧缺,是由于开发商土地的囤积、捂盘惜售与倒卖以及商品房供应的结构不合理造成的。所以在增加住房供给量方面,要从三个方面的完善入手。第一是为了打击开发商囤积或倒卖土地的行为,不仅要提高企业竞争购买土地的门槛,还要对那些超过规定开发周期时限的土地采取一定的惩罚措施,如收归国有或交纳高额税收等。二是,加大捂盘惜售的处罚力度,同时促进市场竞争;第三是,要调整住房的供给结构,加大普通住房及保障性住房的供应。政府通过限制贷款额度、利率、条件等引导企业调整商品房结构,少生产高档商品房,多生产中低价位的普通商品住宅。不仅要达到高档住房与经济适用住房的比例均衡,还要达到经济适用房中,大中小户型的比例均衡。

(三)建立合理消费需求机制,遏止购房者投资投机行为

   我国鼓励消费者基于消费需求而购买自己居住的商品房。对于超前消费、超能力消费,政府在进行调控时一方面可以采取宣传的方式来引导消费观念,另一方面,要规范管理住房租赁市场,加强对租赁双方权益的保障,引导不具备购房能力的消费者通过住宅租赁市场解决居住问题。对第一套自住购房的贷款也是采取保护与鼓励政策,首付成数没有调整,仍然采取优惠利率。

   投资需求的存在主要是由于消费者存在着房价会持续上涨的预期心理,而期待通过对房地产进行投资获取差价。而投机需求存在是由于炒房者与不法开发商为了获取高额利润,通过内外合谋的方式,故意营造房屋紧张的气氛,抬高房价。因此,(1)政府要合理引导市场舆论,透露真实信息,实现信息的对称;(2)政府要调节银行的贷款利率、抵押政策等来抑制房地产市场的过度投机。例如,2007年9月,中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下,以及超过90平方米的,首付比例仍分别维持不得低于20%和30%的比例。同时对同一家庭购买第一套房可按正常成数七成给予按揭,对购买第二套房按五成给予按揭,对购买第三套房不得按揭;(3)增加物业的转让成本或持有成本。例如对购房五年内转让的增收5-20%的特别税,以此来遏止购房者投资投机行为。


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