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房价涨幅15%转手才不赔 10种绝命房去年买今年亏
日期:2012年10月24日 浏览[]

房价涨幅15%转手才不赔 10种绝命房去年买今年亏

算一算:房价至少年涨幅15%以上才不亏,我们来算一算,在现行的税收政策及利率条件下买房,假设我们购买100平方米,每平方米单价10000元的普通商品房(家庭第二套房),贷款4成,1年后卖掉,1年的增值必须达到多少后才能不亏?

 

买房费用,房价:100平米×10000元=100万元;契税3%:100万元×3%=30000元;总费用:100万元+30000元=103000元。利息损失,此项为机会成本,即若不买房,自己的钱存在银行所产生的利息 ,贷款利息:贷款40%,贷款20年,基准利率6.8%,上浮10%,实际利率7.48% 贷款利息:100万×40%×7.48%=29920元。自筹资金60万元首付款以一年定期年利3.3%计算一年利息损失=60万×3.3%=19800元;利息损失总费用:29920元+19800元=49720元。

 

卖房费用,售价:假设提价15%,以11500元/平方米卖出,则房价:115万元;营业税及附加5.55%:115万元×5.55%=63825元;个人所得税1%:115万元×1%=11500元;中介费双方累计2.4%:115万元×2.4%=27600元;卖房税费合计:102925元。 卖房总收入:115000-102925-49720元=997355元。最终投资收益=997355元-1000000元=-2645元(基本持平),通过以上的计算可见,当我们用100万元购买100平米,单价10000元/平方米的普通商品房,一年后房价增长率到15%以上,才能保证不亏。但是记者了解到,今年以来绝大多数楼盘房价涨幅远远低于这个数据,甚至还有持平甚至下跌的情况,因此,在目前这个时机,炒房赚钱是不可能实现的事。如果真如记者调查所说,买房的最好时机已错过,那么对于那些还没来得及出手的买房人,要学会高房价下坚持价格“底线”,为您支招八大买房术。

 

银行是风向标:近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在"泡沫",房价是高是低?这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比,也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度,银行手松,说明市场看好;银行手紧,说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。参考平均价格:经常听一些人讲平均价格下跌,是因为某类房子增多,并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面,却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求,更反映着政府的政策导向。便宜房子增多,受影响首当其冲的一定是高价房。房地产投资和其他投资一样,不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住,当房价一路下跌时还是持币观望一下好,宁愿市场开始走高时买不到最低价,也不要有抄底心理。

 

买涨不买落:房地产投资与其他投资一样,是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住,当房价开始下跌时,千万不要有抄底心理,还是持币观望为好。因为房价下跌一定有很多的影响因素,而这些因素很可能使此处房地产的价格在短时间内无法上涨,而那些房价刚要开始走高的房产,也一定会在短期内有一个较大的增长。所以,买房应该买涨而不买落。.学会“抓住机会”:要在房地产市场上赚钱,同其他市场一样,有时也要善于"抓机会"。如果一个能把楼盖完的房地产商搞"内部认购",因为手续还没办完,所以便宜,您愿不愿尝试一下呢?一个房子有预售许可证,土地使用证没有办下来,您敢不敢买呢?同时要学会买预期,比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻,不是等房子建好了再买,而最好是在它动工之前买。

 

选最便宜的买:不同的商人,有不同的营销手法,贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销,通过价格竞争占领市场,有的发展商则将价格定得较高,认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果,他们宁愿卖50%。因此,买房人选择房子时,如果是"不求最好,只求最廉"的话,买同一地区品质差不多的房子中价格最低的,相对抗跌力要更强一些。算算养房成本:"买房子就是买生活"的口号已宣传了好多年,更有一些专家主张买小社区,认为小社区更可彰显个性,但我认为买房就是买房,社区越大,使用和维护成本越低。因为,买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多,养房的费用,买房时不能不考虑。

 

满足需求就好:因为人们的从众心理、跟风习惯,会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺,价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度,就要小心自己别在房地产上也被"套牢"!毕竟风水轮流转,永远的旺是不可能的。所以,想和买房自住的朋友讲一句,满足自己的需求就是最好的房子,买房前定好自己的目标,多比多看,入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。.性价比是选房王道:业内专家表示,虽然现在房价进入下行区间,但从长远来看,仍呈向上趋势,对于有购房需求的人来说,在房价下行时买房更划算。对于刚需来说,房子的性价比是王道。

 

不少购房者会从户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标去衡量房子的性价比,但如果所考察的房子有3个以上的指标不能满足需求,可能就需要另选他处了。虽然房价呈下行趋势,但整体上仍然处于高水平,在了解到满足生活需求的住宅选择标准后,需要对家庭的财力进行评估,确定出一个可承受的价格范围。如果需要贷款,每月还款额占家庭月收入的1/3以下最佳,因而在买房之前要确定一个价格浮动空间。买房时人生最重要的决定之一,如果淘不到完美心仪的住房,至少要避开几类禁忌。不是吓唬你!以下10种住宅将“绝命”。




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