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为何李嘉诚抛售内地商业地产 王健林反其道而行
日期:2018年8月28日 浏览[]

李嘉诚又在折价卖楼了!这已经不是第一次。自去年以来,李嘉诚兜售内地房产的消息普遍见诸各大网站报端媒体。据不完全统计显示,自2014年1月份至今,在一年多的时间内,李嘉诚经过转让资产或其他方式套现逾738亿元人民币,其中出售的位于中国际地物业货值总计约达129亿元人民币,在内地兜售的大部分都是商务楼和物业。外界一些猜测以爲,李嘉诚之所以大肆兜售中国际地和香港的楼盘,就是由于不看好中国房地产未来的展开。更有一些人将李嘉诚的举动上升爲不爱国的高度,称其转移资产至欧洲是不看好中国的未来展开。


为何李嘉诚抛售内地商业地产 王健林反其道而行


不过,与李嘉诚唱空相反的是,王健林在过去一年中却是大批增持建成的优质商用物业。去年,万达商业地产股份有限公司(03699.HK)在香港主板上市,成爲香港当年最大IPO。据公司年报显示,2014年,万达商业地产持有已开业物业总面积2156万平米,同比增长31.87%。2014年终,万达商业地产名下持有的投资性物业总值已达1985亿,到2014年末,万达商业地产持有投资性物业总值2481亿(较年终净增495.6亿)。在大批增持商业物业同时,万达商业地产2014年总营收1078.7亿,同比增长24.3%,其中,开发、租赁及管理持有暂时投资的商业物业占到总营收的22%,而开发及运营豪华酒店占到总营收的24.7%,王健林可谓一边收取租金一边享用升值。


爲何都是房地产投资老手,李嘉诚与王健林的做法完全相反呢?这就要说到万达商业地产特有的方式,即它的有目共睹之处不在于销售了多少而在于持有多少。通常,资本市场对商业地产采取“租金资本化”的方式中止估值。例如房租爲3000元/月,资本化率爲2.5%,估值爲144万。资本化率越小,估值越高。2.5%的资本化率意味着要40年才干收回购房本钱,租售比爲480。地产商每年都会对持有的物业中止重新估值,随着租金下跌、资本化率调低,估值就会被抬高。于是,“价值重估”成了房地产企业终年玩弄的“游戏”。估值年年涨,日子好过就少涨点,业绩压力大就多涨点。弹指间虚增利润十几亿,根据税法“投资性物业在持有时期的公允值变化不予思索”,本钱就是给估值师的一点点费用。至于估多少,戴德梁行自然要让万达这样的大客户满意。


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“保、招、万、金”及恒大们持有的商业地产与万达不可同日而语,而且随着越来越多的万达广场竣工并交付运用,万达可供“重新估值”的物业数量还在日积月累。不过,万达投资性物业资本化率在4.5%至7.0%之间,租售比在到171到267之间,还是比较合理的。另外一点,王健林旗下的万达集团还依托房地产跨界展开,涉足酒店、百货、电影院线、连锁量贩KTV、儿童文娱项目等。王健林曾指出,房地产行业无法发作暂时、持续、动摇的现金流,因而万达必需向文明旅游转型。所以,万达采取酒店、百货、院线等捆绑商业地产的方式,将效力型增值项目注入持有的商业地产中,延伸产业链条,扩展营收来源。


4月10日,万达院线(002739,SZ)递交了其上市以来的首份年度业绩报告,公司2014年营业收入达53.39亿元,同比增长32.73%;归属于上市公司股东的净利润约8亿元,同比增幅爲32.93%。万达在开发、持有、运营豪华酒店也获取耐久收益。2011年2012年、2013年及2014年,酒店运营收入区分爲14.5亿、25.6亿、32.1亿和40.1亿,毛利润率约30%。截至到2014年未,规划中的102家酒店已开业62家(房间总数1.9万)。万达电影院线现已是亚洲排名第一的院线,截至2014年6月30日开业影城150家,1315块银幕,其中IMAX屏幕94块。估量到2016年末,力争拥有影院260家、银幕逾越2300块,成爲世界排名前列的电影院线运营商。


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眼下,李嘉诚正逐渐将中国的一部分资金转往欧洲的收购业务。今年3月份,和记黄埔公司斥资150亿美元收购英国的O2公司,这是李嘉诚最大一笔海外收购。另外,和记黄埔还以11亿美元的价钱收购了Telefonica爱尔兰的业务,买下了奥地利多家电信运营商。李嘉诚的公司同时还参与了瑞典电力公司Fortum的竞标。而王健林先后收购体育巨头瑞士盈方公司和西班牙马德里竞技俱乐部,并将触角伸向了英国伦敦、澳大利亚悉尼、美国芝加哥和洛杉矶等多地。2014年7月8日,投资9亿美元在芝加哥树立五星级酒店和公寓项目,成爲外地第三高项目,城市新地标崛起。2014年8月,万达投资12亿美元,收购了洛杉矶比弗利山市项目,树立高端综合体。当然,从微观的角度看,欧洲经济自希腊债务危机之后不时处于低潮,目前已经末尾复苏,此时投资欧洲或合理其时,可以说王健林与李嘉诚也找到了一些共同点。




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