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农村“小产权房” 非本集体组织成员不可转让
日期:2018年8月30日 浏览[]

钟某系江西省某村乡民,殷某系邻村乡民。2010年2月,二人签定一份《房子生意协议》,约好钟某将坐落在本村新建的砖混结构房子及柴棚间以18万元的价格卖给殷某,殷某支付了10万元。因该协议约好由出卖人担任处理国有土地所有权房产证和国有土地运用权证等,而钟某未能处理上述证件,殷某不肯付清购房余款。经查,房子归于出卖人钟某地点团体经济安排的宅基地上新建的修建,即“小产权房”,不能处理国有土地运用权证,更不能处理国有土地所有权证。


农村“小产权房” 非本集体组织成员不可转让


2014年5月,钟某以《房子生意协议》违背国家方针为由,诉请法院要求退款还房。法院以为,宅基地运用权主体是乡村特定团体经济安排的乡村居民。买受人殷某的户籍虽属乡村户口,但并非房子宅基地地点地的团体经济安排成员,两边签定的房子生意协议无效,应退款还房。《国务院办公厅关于加强土地转让办理禁止炒卖土地的告诉》规则:“农人的住所不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农人团体土地建住所,有关部门不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”由此可知,“小产权房”是受处置约束的房产,不得向城镇居民转让,不得对外流通。因为宅基地运用权由乡民无偿获得,而且没有运用期限,具有社会福利性,故居基地运用权不同于城市土地运用权,其具有占有、运用、收益和有限的处置权能。


农村“小产权房” 非本集体组织成员不可转让


宪法第10条规则:“城市的土地归于国家所有。乡村和城市市郊的土地,除由法令规则归于国家所有的以外,归于团体所有;宅基地和自留地、自留山,也归于团体所有。任何安排或许个人不得侵吞、生意或许以其他方式不合法转让土地。”据此,宅基地运用权是指农人为缔造住所而依法获得的对本团体所有的必定范围内的土地占有、运用的权力。宅基地运用权只能在本团体内部流通,其主体只能是本团体经济安排的成员,不能是其他团体经济安排的成员。而“小产权房”是建立在乡村宅基地之上的修建物,依据“房地一体”主义,其转让当然受约束。


农村“小产权房” 非本集体组织成员不可转让


依据合同法第52条规则,违背法令、行政法规的强制性规则的合同无效。因为钟某和殷某并不同属一个团体经济安排,买受人殷某不具有运用出卖人钟某地点团体经济安排宅基地的资历,而两边所签房子生意协议是一种团体土地上的房子生意,则该协议违背了法令强制性规则归于无效,因合同获得的对方产业应当彼此返还。



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