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中资投资纽约地产“双城记”
日期:2018年8月25日 浏览[]

在纽约这个本钱和命运开辟出来的十里洋场,房地产出资并不是世界级富豪的专利。帝国大厦、时代广场、洛克菲勒中心……从波峰到谷底,纽约一次又一次见证了来自世界各地的冒险家的命运。但“我国买家”的实力早已不能小觑。安邦、复星、万通、万达、绿洲、鑫苑、SOHO,不管你是否了解房地产,这一长串姓名里你总能认出来一两个。2009-2014年间,我国房企出资口径在250万美金以上的出资总金额超越150亿美金。而在个人出资人方面,依据美国房地发生意人协会(NationalAssociation of Realtors)的最新计算,仅2013年3月到2014年3月,我国买家在美国出资超越220亿美金,约占世界买家出资总额的四分之一。其间76%的我国出资人挑选了全现金买房,39%的人买房自住,56%的挑选租借挣钱,5%挑选了商业地产。


中资投资纽约地产“双城记”


纽约的房地产商场遵从着一个冷血而又温情的铁律:它始终大开大合,不断成果大英豪,300多年来从未失效。但与此一起,它也会细心地给最微末的一笔资金留下归于自己的出资机会。这几年在纽约锋芒毕露的“我国买家”们无疑也是在出资着两座城市。在现在动辄数亿美金的大商场下,还有很多规划较小但相同赢利丰盛的商场。在这里,有着相同触手可及的“美国梦”。房地产企业的纽约:海外出资窗口期的团体挑选,从最早的错愕到现在的麻痹,国人对我国企业海外的地产出资大单早已见怪不怪,但质疑之声却从未稍歇。那么我国企业海外出资,特别是地产出资的背后考量到底有哪些呢?中铁信任北京业务部总经理、美国哥伦比亚大学访问学者刘争春先生,从国内出资业界的视点,对这个问题,有着此中人的镇定思考。


刘争春以为,我国本钱自身就具有全球装备的需求,特别是在美元进入增值周期之后,当然首选美国。再加上美国对海外资金投本钱国房地产的约束是各国中最少的,有才能的企业天然不会错过此机会。而美国房产,特别是纽约房产商场的一路回暖,也降低了我国本钱在此出资的危险,无疑也为我国房企来美国地产商场淘金吃下了一颗定心丸。而在详细的出资方法上,依据不同的危险考量,不同企业有不同的战略。


中资投资纽约地产“双城记”


张欣宗族的出资方法是“孤胆英豪”式的,不寻觅本地协作伙伴,只进行朴实的财政出资。在经济周期下行时,以低的价格买一个楼,不掺入自己的团队和管理模式,只持续收租。只要对商场走势把握妥当,危险相对较小。万科的出资方法则是“桃园结义”式的,与美国具有对等商场位置的地产企业进行协作。关于这种出资模式,纽约地发生意公司CorcoranGroup的生意人洪正阳表明,我国房企在美出资,只要想站稳脚跟,就得在美国本地寻觅协作伙伴,协作开发。这种战略在危险上,天然比朴实的财政出资危险大一些,但在内部人才培养。职业网络扶植上的收益却更值得考量。万科集团和铁狮门的协作、绿洲集团和森林城集团纽约公司的协作,都是我国房企在美国“桃园结义”的例子。即便是鑫苑置业2012年3月宣告购买土地、独立开发的纽约住所项目,也是其在美国与当地企业协作多年探索出经历后的成果。


除了上述的出资方法之外,跟着我国房企在美国出资经历的堆集和对本乡出资商场的逐渐适应,一些新的出资方法开端被尝试。其间最引人注目的就是私募股权房地产基金。这种以房地产为价格标的的基金,使得我国企业或个人来美出资房地产的危险被进一步摊薄,一起革除管理上的担负。美国鹫峰本钱合伙人、危险管理专家丁大庆博士也表明,经过私募股权房地产基金来进行海外房地产出资现已成为我国一般组织出资者和高净值个人出资者的最佳出资挑选。


中资投资纽约地产“双城记”


个人出资者的纽约:兢兢业业的“美国梦”,个人出资者出资纽约地产,最为关怀的就是房价问题。依据纽约最大住所房发生意公司之一的TheCorcoran Group的最新商场报告,2014年第四季度,曼哈顿住所房子的均价为每平方英尺1303美金,约合每平方米8.7万人民币。而依据美国人口计算局的数据,2010-2012年纽约市户均年收入为5万美金,约合31万人民币,即在纽约核心区的曼哈顿购买一套50平米的房产需要用约14年的收入。


相比之下,北京从2013年9月到2014年3月的半年中,东城、西城、向阳、海淀四区成交房子均价为每平方米6.7万元人民币。而2013年北京户均可支配收入约4.3万人民币,在北京核心区买一套50平米的房产需用约77年的收入。


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当然,大多数都会挑选借款买房。据洪正阳介绍,现在纽约30年期放贷的均匀利率为3.92%(首付多为20%),对国外买家来说,在美放贷的首付多为50%,借款利率为5%左右。而在北京,2月的均匀房贷利率为5.68%(首付30%,二套房贷首付70%)。尽管央行在3月初宣告降息,2月也已有外资银行康复了房贷85折优惠,但相比之下,美国房贷的优势仍然显着。特别是关于买房出资的人士,国内的二套房方针仍然是个很大的约束。


当然,个人出资者赴美出资房产,考虑得远不止房价那么简略,除了资金上的投入和报答之外,在其它许多方面,都应做相应的利害权衡。在美国出资房产的一大优势就是可以经过地产出资取得移民身份,也就是人们所熟知的EB-5出资,除此之外,美国的日子环境愈加优质、教育水平全球抢先、日子成本相对合理、地产商场相对平稳老练、房子产权也没有时刻约束,并且在美国所购买的房子可更方便地以撬动资金杠杆,让不动产“动”起来。


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当然,在美出资房产也有必定危险,比如美国的房产税,如果是出资公寓,还需要每月交纳必定数额的物业费和保护费。别的,国内对人均换汇的额度约束也给跨境购房造成了不方便。不过,现现在,商场上现已呈现了不少以国外房地产为价格标的的基金。出资门槛低、绕过人民币换外汇额度的约束,这种“家门口”的美国房产出资方法,由于其最大限度平摊减少了危险以及跨境直接出资房产所发生的成本,正在被越来越多人所知道和承受。这种抹平出资壁垒,让更多个人出资者参加到大博弈中的方法,或许将成为我国出资人在纽约地产商场演出的这出“双城记”的大结局。




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